Alcaldía impone precio injusto a predios abusando del instrumento 'anuncio del proyecto'Alcaldía impone precio injusto a predios abusando del instrumento 'anuncio del proyecto'Somos vecinos de la avenida 80 con la calle Colombia, donde actualmente se viene realizando el proyecto del intercambio vial, obra complementaria al proyecto metro de la ochenta, al que no nos oponemos. Este último proyecto impacta considerablemente a todo el occidente de Medellín.
Desde el año 2016, aplica para el metro de la 80, un instrumento de planeación llamado anuncio de proyecto. La obra de intercambio vial de la calle Colombia está parcialmente dentro del área delimitada por el decreto del anuncio (círculo rojo en el siguiente mapa).
(área delimitada desde 2016 para el anuncio del metro de la 80, desde caribe hasta aguacatala)
El anuncio del proyecto, en palabras del coordinador nacional de avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), “no busca detener los valores del suelo desde un año determinado, sino que lo que busca es frenar la especulación que puede haber sobre los predios por proyectos de infraestructura”. Palabras más palabras menos, evitar que alguien, cuando se entera del proyecto, aproveche para vender más caras las propiedades al estado en medio del proceso de compra de los predios necesarios para la obra (lo que se conoce como adquisición predial). La metodología de anuncio busca calcular mediante estudios técnicos que analizan múltiples factores, la dinámica de precios del suelo en la zona determinada para la obra, y si hay un aumento en el valor debido a la especulación por el anuncio de dicha obra, determinar cuánto es exactamente. En caso que se de un aumento en el valor del suelo que no se pueda justificar por la dinámica inmobiliaria normal de la zona desde el momento del anuncio, el estado descuenta dicho valor en el precio de las propiedades cuando hace la compra.
Este procedimiento requiere en su aplicación del mayor rigor profesional, verificaciones que contrasten los resultados con la realidad y los respectivos documentos técnicos que lo sustenten. Como lo dice el señor Pedro Palacios, Coordinador nacional de avalúos del IGAC: “es fácil darle malas interpretaciones que conducen a resultados” que parecen correctos pero van en detrimento del patrimonio de las familias que ceden sus hogares a la sociedad para obras de infraestructura pública.
El anuncio de proyecto tiene un marco normativo que viene desde la ley 388 de 1997, en el ámbito local lo define el acuerdo 48 de 2014 en su artículo 489.
(tomado de capacitación de la Lonja en su canal de youtube)
La manera de aplicar este instrumento se especifica en la Ley 1077 de 2015, Título V - Capítulo 4 art. 2.3.5.4.1 al art. 2.2.5.4.5, y el procedimiento básicamente se puede resumir así:
El anuncio se hace mediante acto administrativo, donde se define un área de intervención del proyecto a construir, y unos valores comerciales de referencia para franjas de terreno dentro, llamadas zonas geoeconómicas homogéneas o subzonas geoeconómicas homogéneas - ZGH -. Para el caso de Medellín, se decidió usar las mismas ZGH del decreto 1760 de 2016, con los valores determinados por la subsecretaría de catastro como avalúos de referencia.
Al momento de la compra, se deben comparar valores de hoy de esas ZGH con los valores de referencia actualizados. Actualizar los valores de referencia no es un proceso trivial, se debe hacer un estudio de valorización que permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario durante todo el tiempo desde el momento del anuncio. Para esto según el artículo 2.2.5.4.5 de la ley 1077 de 2015, “... el avaluador tendrá en cuenta, el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Valoración Predial (IVP), Índice de Valorización Inmobiliario Urbano y Rural (IVIUR), estudios de mercado y demás información disponible que le permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario.”
El acto administrativo que establece el anuncio para el metro de la 80, es el decreto 1189 de 2016, y determina un área que va desde la terminal del norte, sube por pilarica y toma la avenida 80 hasta llegar a la aguacatala. Un total de 496,75 hectáreas.
Hoy los vecinos de la 80 con Colombia y San Juan vivimos la mala aplicación del anuncio de proyecto en la compra de nuestras viviendas, la administración está descontando un valor de especulación, sin demostrar que realmente existe. Y que la evidencia muestra que no se ha dado. Esto va a lesionar directamente y de manera onerosa los patrimonios familiares. Hoy somos 117 predios en Colombia y 147 en San Juan, pero en el área delimitada por el decreto 1189 de 2016 existen más de 6500 lotes de terreno según registros de catastro municipal.
Con argumentos técnicos, a nosotros la comunidad, nos ha tocado llamar la atención de la EDU ya en dos ocasiones, pero sólo en una de estas se han dado correcciones por parte de esta institución. La EDU y la Lonja no tuvieron claridad desde un inicio de lo que significaba esta medida, esto se evidencia en dos hechos:
A continuación se profundiza en cada uno de estos presentando las correspondientes evidencias.
Dejamos a continuación el enlace al audio de la reunión del 2 de diciembre de 2019 y transcribimos el momento exacto donde el Subdirector de planeación de aquel entonces certifica el error detectado por la comunidad, esto se da entre el min 1:19:20 y el 1:21:00 del audio.
Diego Duque, subdirector DAP: La zona de infraestructura de movilidad, cierto, y los que están más alejados de ella. Porque unos lo tienen por temas de renovación y otros lo tienen por…
Julián Giraldo, vecino: Pero adicional a eso, hay unas personas, que ya les ha llegado la oferta y están por fuera…
Diego Duque, subdirector DAP: o sea, eso sí se sale de toda, pues del encuadre normativo de eso, no eso, evidentemente, la solicitud hay que hacerla y no se le puede tener en cuenta, a la hora de hacer el avalúo, no se le puede tener en cuenta el anuncio del proyecto, eso es clarísimo y eso es un tema y que si ustedes pueden hacer digamos, el sondeo y recoger esa información para enviarlo y buscar las coordenadas, incluso, hay un mapgis en el municipio en donde te muestra, que te monta los instrumentos, incluso ese instrumento lo monta encima, y si está por fuera evidentemente, no.
Ana María Sierra, directora gestión predial EDU: No es necesario que lo soliciten, yo ya le pedí al equipo que nosotros lo hagamos, presentando cada uno de los que ya han elaborado y los que hacen falta.
Diego Duque, subdirector DAP: Hablando de temas de decisiones y soluciones concretas, pues ésta es una evidente.
En el siguiente mapa, el área roja muestra los predios priorizados para la compra total o parcial para el proyecto intercambio vial de la 80 con Colombia. Como se observa, no todos los predios señalados en rojo están dentro del decreto de anuncio del proyecto Metro de la 80, a los cuales les aplica este instrumento y se muestran dentro de las líneas delgadas rojas transversales.
La administración mostró la corrección del error ante la opinión pública, como una mejora voluntaria de las ofertas de compra en la zona de la calle Colombia, tanto en medios de comunicación como en la rueda de prensa de reactivación del proyecto metro de la 80. Públicamente no admitieron el error. Adjuntamos cabecera de oficio de la Lonja a la EDU, que confirma la corrección de los avalúos de 52 predios.
También el gerente de la EDU en el programa de frente, del concejo de Medellín se refiere al tema.
En esta reunión del 27 de febrero del 2020, la comunidad, después de estudiar por su cuenta las normas que rigen la materia, expone a la administración municipal cómo debe aplicarse el descuento por anuncio de proyecto en detalle y las razones técnicas por las cuales está mal aplicado hoy por la administración municipal. Se plantean dos incongruencias graves en la aplicación:
Los avalúos de referencia que se están teniendo en cuenta para el descuento por anuncio de proyecto para el metro de la 80, son los valores de las ZGH del decreto 1760 de 2016 que catastro actualiza año a año y que entre otras cosas, tienen como una de sus funciones el cálculo de obligaciones urbanísticas.
El señor Pedro Palacios Roberto, ya mencionado, dice que lo primero que se debe hacer, es revisar la diferencia que existe entre los valores de las ZGH y el valor calculado por la Lonja. Ya que para el año 2020 por ejemplo, el valor de terreno para las dos ZGH del intercambio vial de Colombia, difieren de manera considerable, los cálculos hechos por cada una de estas instituciones son abismalmente distintos.
Esta zona en el año 2020, que para catastro tiene un valor de terreno de $2’518.256, para la Lonja tiene un valor de $3’568.000 en la zona más cercana a la av.80 y de $2’956.000 para la zona más alejada de la av.80.
(captura de pantalla del aplicativo MapGis de la Alcaldía de Medellín)
Es de conocimiento, que los valores de las ZGH calculados por catastro no corresponden ni a valores comerciales, ni a valores que permitan calcular el impuesto predial. Esto no lo decimos nosotros, personalidades como el doctor Eduardo Loaiza (director de Camacol) hizo esta misma afirmación en reciente sesión plenaria del Concejo de Medellín donde trataron el tema obligaciones urbanísticas.
(Enlace a video en youtube de sesión plenaria sobre obligaciones urbanísticas)
El comportamiento de los precios comerciales de terreno calculados por la Lonja, tiene una curva en una escala de magnitud siempre por encima de los valores calculados por catastro para las ZGH (similar a como se ve en la siguiente gráfica), entonces cualquier comparación entre valores de estas dos instituciones contendrá una brecha, que de no ser tenida en cuenta, lleva a resultados alejados de la realidad.
Estas afirmaciones en cifras reales se pueden ver en la siguiente tabla, donde la fila 2016 indexado corresponde a el valor de referencia traído al día de hoy, aplicando un solo indicador (I.V.P), igual a como lo viene haciendo la Lonja en nuestros avalúos. La incongruencia que planteamos se da porque para la Lonja la zona tuvo una valorización por especulación inmobiliaria entre 22% y 34% (Estos porcentajes adicionales son lo que descuentan al valor de la tierra de nuestras propiedades), mientras que aplicando el mismo tipo de indexación con los valores de catastro, la zona completa tuvo una valorización no mayor al 4%, incluso, una parte de esta se desvalorizó 5% como se ve a continuación:
Resumiendo, la Lonja descuenta por “especulación inmobiliaria debida al anuncio de proyecto” entre $542mil y $914mil pesos por metro cuadrado de terreno de las propiedades alrededor de la glorieta de la avenida 80 con Colombia. Descuento que se hace sin probar que hay especulación y que la dinámica inmobiliaria de la zona evidencia que esta no se ha dado.
Adicional a lo relacionado con los avalúos de referencia, el señor Palacios Roberto dice literalmente: "... el valor de referencia es eso, un valor de referencia. Pero, no quiere decir que yo cogí eso y ya .. hice un IPC o un IVP digo noh, el valor a hoy es tanto .." de ahí sigue diciendo que el cálculo de descuento por anuncio se debe hacer comparando con una zona similar. Justo en el minuto 01:10:00 del siguiente vídeo.
(Ver video de la reunión del 27 de febrero de 2020 en minuto 1:07:54)
El señor Palacios Roberto plantea que dicho cálculo no es tan simple como tomar un valor de referencia en el momento del anuncio del proyecto y traerlo al día de hoy y es justamente ese procedimiento, el que se aplica actualmente por parte de la administración municipal, en el descuento que se hace a nuestros avalúos.
La explicación de quien coordina el área de avalúos del IGAC evidencia que hay una mala aplicación del instrumento anuncio del proyecto, describiendo como procedimiento errado justo el mismo procedimiento que hoy se aplica en nuestros avalúos, es decir, en ellos está explícito que lo hacen exactamente como él dice que no se debe hacer.
(actualización de los valores del suelo al día de hoy, aplicando solo un indicador: el IVP)
Se requiere hacer un estudio complejo y riguroso que de cuenta de la realidad inmobiliaria del sector donde se hace la intervención. Como lo describe el artículo 2.2.5.4.5 del decreto 1077 de 2015, “el avaluador tendrá en cuenta IPC, IVP, estudios de mercado y demás información disponible que permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario”. En la reunión del 27 de febrero la comunidad consulta con los funcionarios de la Lonja y la EDU sobre las demás variables mencionadas y las razones por las cuales no se tuvieron en cuenta, pero la respuesta es que no cuentan con más información disponible, desconociendo por ejemplo, el mismo IPC, los estudios del Observatorio inmobiliario de la Subsecretaría de Catastro, o los valores de las Zonas Geoeconómicas Homogéneas de la misma secretaría. También desconocen todas las transacciones que la misma Lonja, entidad que está realizando los avalúos, tiene de sus asociados.
transcripción de intervención de la representante de la Lonja (señora Diana Bernal) en la reunión de vecinos del 27 de febrero de 2020 (ver intervención en video):
... (vecino pregunta por la claridad que hizo el coordinador de avalúos del IGAC sobre el anuncio de proyecto)
Diana Bernal - Lonja: Claro, muy buena pregunta, gracias por recordarme esa. Lo que pasa es que cuando nosotros hacemos estos procesos y cuando existe el anuncio de proyecto hay un inconveniente y es la disponibilidad de la información, se debería tener entonces un base de datos que mida cada uno de los predios que están sobre ese corredor, que lo mida mes a mes durante el 2016 a 2019 que se hace la indexación, o por lo menos anualmente, que sea específica y que sea tan sensible de mostrar cuáles son las variaciones. La Lonja no tiene ese estudio, entonces no pudimos aportar ningún estudio. No existe, en las mesas técnicas que hicimos con el municipio, ellos nos decían no en este momento no hay un índice, no tenemos esos estudios. Como les decía hace un segundo, como avaluadores y como entidades estamos supeditado a toda la normatividad establecida. Y lo que dice es que, se deben poder demostrar. Nosotros como no hacemos ese tipo de estudios, no lo podemos demostrar. Entonces a ¿qué recurrimos?, recurrimos al IPC y al IVP, nos dimos cuenta porque hicimos los dos ejercicios, cuánto daba con IPC, en el momento de los avalúos y cuánto daba con IVP y encontramos que el IVP para el momento era un poco mayor. No era 10 millones de pesos mayor, pero si era un poco mayor
..(dice vecino, pero mire que la norma no dice que se usa o uno o el otro, se usa tooda la información disponible)
Diana Bernal - Lonja: Lo que pasa es que la normatividad tampoco te establece que tu debas agregarlos, porque creo que tu en algún momento interpretaste que debías agregarlos
...(vecino: literal dice, se usa toda la información que esté disponible)
Diana Bernal - Lonja: Por eso, la información disponible era el IPC y el IVP, pero los dos no se pueden agregar porque son metodologías de medición diferentes.
...(vecino: entonces hay que hacer un análisis econométrico o lo que sea para medirlo) Diana Bernal - Lonja: Podemos entonces llamar a la entidad, por ejemplo catastro si tiene alguna información adicional, pero nosotros ya hicimos ese estudio de cuales eran las opciones
De mínimo 7 variables que se deben tener en cuenta como exige la normativa, la Lonja solo tuvo en cuenta 3, como se señala a continuación:
✔ Un avalúo comercial de la tierra, cuando se hace la oferta. (En este caso, noviembre de 2019).
✔ Un avalúo de referencia, cuando se hace el anuncio del proyecto. (En este caso 2016).
✔ IVP (el Índice de Valoración Predial)
Dejando por fuera variables como
✘ IPC ( Índice de Precios al Consumidor)
✘ IVIUR (Índice de Valorización Inmobiliario Urbano y Rural)
✘ Estudios de mercado
✘ Demás información disponible que le permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario.
¿Por qué es errado basar el valor del descuento en el IVP?
El IVP es un índice general para el valor del suelo en Medellín. Es un promedio que sirve para comparar el suelo de Medellín con otras ciudades, pero no responde a las dinámicas específicas del suelo para la zona en cuestión y por lo tanto, no sirve para comparar internamente sus zonas. Esta zona es un corredor de alta mixtura con una vocación comercial predominante y un valor del suelo elevado por esta condición y esto no se tiene en cuenta al aplicar sólo el IVP.
El futuro de este problema
Hoy en la calle Colombia con 80 somos 117 predios y en San Juan 147, pero dentro del área del anuncio para toda la obra del metro de la 80, son miles de predios. Evidenciando el metro de la 80 como un proyecto presente en el plan de desarrollo de la actual administración es necesario levantar una alerta dado que lo que vive esta comunidad actualmente puede considerarse como el piloto de la manera como la administración aplicará los instrumentos en toda el área que anuncia la intervención desde Caribe, pasando por Pilarica y recorriendo toda la avenida 80 hasta llegar a la Aguacatala.
Solicitamos que no nos vean como metros cuadrados, como números, como predios; realmente somos familias y empleos que están viéndose vulnerados sin cumplir el artículo 573 del Plan de Ordenamiento Territorial y la política pública de protección moradores que se desprende de este.
Nosotros como ciudadanos nos vemos obligados a pasar por el penoso y lento proceso de la expropiación para llevar estos argumentos ante el contencioso administrativo. Esto nos deja por un tiempo prolongado sin hogar, sin trabajo y a la merced de los abogados y los jueces dado que la ley de infraestructura no ofrece recurso antes de esa instancia. En la instancia que estamos hoy las correcciones dependen de la voluntad de la administración municipal.
Respetuosamente, hacemos la solicitud que las instituciones que están a cargo de esta intervención: Departamento Administrativo de Planeación, Secretaría de Suministros y Servicios, Subsecretaría de Catastro, Secretaría de Infraestructura, EDU, La Lonja, corrijan este error, con el control debido del honorable Concejo de Medellín y la vigilancia de las entidades que se requiera.
